“自己的錢為什么想用還這么費勁？”近年來，越來越多的小區(qū)業(yè)主開始關(guān)心公共維修基金的問題，如何妥善保管及使用好這筆錢更是成為業(yè)主關(guān)注的焦點。近日，本報記者走訪朝陽、東城等區(qū)的部分小區(qū)，發(fā)現(xiàn)管理缺乏透明度、業(yè)主擔憂用完難再集、業(yè)主對如何使用分歧大是導致公共維修基金在個別小區(qū)“擱淺”的三大原因。

　　□案例1

　　石佛營東里小區(qū)

　　是否該動用基金存爭議小區(qū)危墻拖一年未修好

　　家住朝陽區(qū)石佛營東里的業(yè)主反映，去年“7·21”特大暴雨之后，小區(qū)西院墻外的污水管道因地面塌陷受損，導致西院墻向外傾斜，成為危墻，因難以啟動公共維修基金，一年來一直沒人處理。

　　業(yè)主李先生介紹，小區(qū)院子的西墻是鐵欄桿加水泥柱子的結(jié)構(gòu)。去年特大暴雨中，小區(qū)院外的污水管道損壞，事后他下班經(jīng)過此處時，發(fā)現(xiàn)院墻明顯往西側(cè)人行便道傾斜，上邊裂了好多口子，岌岌可危。

　　業(yè)主們將情況反映給物業(yè)公司，物業(yè)把地下的管道修了，但危墻的問題解決不了。物業(yè)稱，由于資金緊張，維修危墻需啟動公共維修基金。這種說法讓不少業(yè)主不滿。一位業(yè)主稱，這筆錢應該由物業(yè)公司出，小區(qū)的公共收益肯定有結(jié)余，可以從公共收益里支出，不應動用小區(qū)的公共維修基金，那是小區(qū)的“養(yǎng)老錢”。

　　由于大部分業(yè)主不同意動用公共維修基金，物業(yè)稱只能申請上級公司撥款，小區(qū)的危墻維修一拖就是近一年。

　　前天上午，記者來到石佛營東里小區(qū)看到，居民所說的危墻已重新砌過，但還有一段沒有設(shè)置保護圍欄，仍處于沒有修好的狀態(tài)。

　　小區(qū)物業(yè)工作人員表示，小區(qū)可用的經(jīng)費有限，且小區(qū)里邊的基礎(chǔ)設(shè)施，包括外墻、防水等，要動用公共維修基金，這都需要業(yè)主們的同意。但是業(yè)主簽字達不到70%以上的話，公共維修基金動不了，他們只好向相關(guān)部門申請專項款，所以這樣維修起來的周期較長。

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　　物業(yè)管理缺乏透明度

　　北京易行律師事務所邱彩霞律師表示，啟動公共維修基金需要由全體業(yè)主的三分之二表決通過。如果這個小區(qū)有其他的公共經(jīng)營收益的話，可以動用公共經(jīng)營收益。物業(yè)應當將小區(qū)的收益情況做個公示，做到透明化管理，讓業(yè)主詳細知道小區(qū)公共收益的去處。若確實沒有這些收益或收益不足，業(yè)主了解社區(qū)情況后，就不難啟動公共維修基金了。

　　□案例2

　　新街坊小區(qū)

　　頂層住戶家中嚴重漏雨事不關(guān)己者拒絕動基金

　　朝陽區(qū)新街坊小區(qū)業(yè)主反映，因小區(qū)多戶頂層住戶家中漏雨，物業(yè)公司欲啟動公共維修基金給予維修，但遭到不少其他業(yè)主的反對。持反對意見的業(yè)主表示，僅有一小部分業(yè)主家中漏雨，這部分錢應由小區(qū)物業(yè)來掏，不應動用屬于全體業(yè)主的公共維修基金。

　　采訪中，不少業(yè)主稱，家中漏雨的業(yè)主肯定同意動用維修基金，否則物業(yè)公司也不愿意通過其他方式出維修費，可這筆錢是大家的錢，不能隨意動用。物業(yè)公司已將維修1號樓和4號樓屋頂?shù)南嚓P(guān)費用進行公示，但仍有不少業(yè)主不同意。

　　據(jù)了解，去年11月，新街坊小區(qū)業(yè)主就在業(yè)主論壇發(fā)帖，反映物業(yè)公司在征集業(yè)主簽名，準備動用公共維修基金修繕漏雨住宅樓。有業(yè)主質(zhì)疑，“整個簽字表上只是列出了每戶業(yè)主所繳納的公共維修基金的數(shù)額，根本沒寫明這筆錢要用來做什么、怎么用、用多少”。

　　小區(qū)物業(yè)公司一負責人回應稱，小區(qū)1號樓和4號樓長期以來樓頂漏雨嚴重，物業(yè)公司這才就是否動用公共維基金維修樓頂征求業(yè)主意見。該負責人表示，動用維修基金需取得兩棟樓三分之二以上的業(yè)主簽字同意，但目前只有少數(shù)業(yè)主簽了字，“如果簽字的業(yè)主不到三分之二，我們再考慮采用別的方法維修”。

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　　利益面前業(yè)主存分歧

　　據(jù)社會學家王開玉教授分析，該情況因啟動公共維修基金需符合全體業(yè)主的利益，而案例中，不同意啟動公共維修基金的業(yè)主是認為此事和他們無關(guān)。解決此事的最好辦法是協(xié)商，雙方達成一致，才能動用公共維修基金。

　　□案例3

　　富萊茵花園

　　電梯出問題一停5個月居民恐用了基金難再集

　　據(jù)永外地區(qū)富萊茵花園小區(qū)15號樓的業(yè)主反映，去年6月，因小區(qū)居民恐動用公共維修基金后難再集，15號樓的兩部電梯停運5個月才修好。

　　家住該樓13層的李女士稱，電梯停運的那段時間，她每天上下班都要爬樓梯。“尤其是夏天天氣熱了，下班回家上下樓，衣服都濕透一大半。”她說，因該小區(qū)曾動用過公共維修基金，原本的公共維修基金已所剩不多，如果當時動用公共維修基金，恐以后難再集。

　　據(jù)了解，該樓共14層，有50余住戶，一大部分人是上班族，還有相當一部分是老年人，他們每天上下樓梯十分不便。為此，物業(yè)公司提出了動用公共維修基金更換新電梯的建議，但遭到業(yè)主反對，業(yè)主們認為電梯未到更換期限，物業(yè)提出動用公共維修基金后，錢花完后很難再集。

　　不少主表示，電梯才用了7年就損壞，不是業(yè)主的問題，是物業(yè)的問題。公共維修基金是房屋大修的“救命錢”，要業(yè)主拿這筆錢為物業(yè)買單，太不符合常理了。“如果換了電梯，將來就沒錢修房了。”

　　小區(qū)物業(yè)公司的工作人員解釋，當時物業(yè)公司剛接手小區(qū)，電梯屬于前物業(yè)遺留的問題，不屬于新物業(yè)公司的問題。15號樓的兩部電梯沒有辦法再運行，強行運行可能會出危險。物業(yè)公司也沒有其他資金，只好提出動用公共維修基金，但因業(yè)主對提議不認同，維修方案才被擱淺。最終，他們向政府申請緊急啟動資金，經(jīng)過很長一個周期問題才得以解決。

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　　業(yè)主最關(guān)心監(jiān)管問題

　　社會學專家王開玉表示，一旦公共維修基金用完，業(yè)主就需再集資。按照規(guī)定，用了70%就需要重新集資，但是大多數(shù)業(yè)主并不愿意掏錢，畢竟沒有機構(gòu)監(jiān)督這筆錢如何使用，這也是房屋公共維修基金長時間無法被正常使用的一個原因。

　　□對話專家

　　透明化管理是核心問題

　　京華時報：要使公共維修基金得到妥善使用，業(yè)主和物業(yè)應該如何做？

　　社會學專家王開玉：因為使用公共維修基金需要三分之二的業(yè)主簽字，因此業(yè)主需告別“事不關(guān)己，高高掛起”的思想，否則公共維修基金很難啟動。業(yè)主要有能力判斷什么時候可以動用公共維修基金，多為小區(qū)和其他業(yè)主著想。其次，物業(yè)公司要尋找有資質(zhì)的維修隊，對維修質(zhì)量進行嚴格把關(guān)。在維修過程中，做到透明化管理。

　　京華時報：如何加強公共維修基金透明化管理？

　　王開玉：基金管理的透明化和加強監(jiān)管力度是公共維修基金管理的前提條件。因為只有透明化和公開化，才可能保證它不被挪用，不被濫用，比如說存在哪個銀行、到底征集了多少錢、每一戶有多少錢、每一個小區(qū)有多少錢、這筆錢是怎么變化的？這筆錢如果使用的話，如何申請、怎么使用、決定權(quán)在誰？透明度不夠必然會讓業(yè)主產(chǎn)生疑問。

　　京華時報：小區(qū)哪些問題需要用公共維修基金維修？滿足什么樣的條件可以啟動公共維修基金？

　　王開玉：小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?損壞，或者戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，都屬于公共維修基金維修的范疇。小區(qū)的公共設(shè)施及非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋損壞，也屬維修范疇。

　　動用小區(qū)公共維修基金大致需滿足兩個條件，一是該住宅區(qū)業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會組織機構(gòu)健全；二是，該住宅區(qū)已開立專項維修基金來源賬戶，其中開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主應繳存的商品住宅專項維修基金已足額繳存。