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從“力氣活兒“到”手藝活兒”

發(fā)布2012-10-26
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作者馮侖
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最近王石在美國(guó),我們討論了一些在美國(guó)投資的事情。實(shí)際上講到最重要的一個(gè),我們國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)是一個(gè)只有20年的市場(chǎng),美國(guó)是一個(gè)200年的市場(chǎng),所以我們是小孩,美國(guó)市場(chǎng)是大人,我們站在小孩的角度來(lái)看大人,哪些是相同的,哪些是不同的,這中間發(fā)生的故事,對(duì)于我們思考這個(gè)行業(yè)非常有意思。

 

5歲孩子想知道拉手以后的事

 

大概在9年前,“9·11”被拉登”強(qiáng)拆”之后,我們參與了重建,在紐約世貿(mào)大廈中建設(shè)中國(guó)中心項(xiàng)目。強(qiáng)拆這件事并不是中國(guó)才有,為了捍衛(wèi)一個(gè)信念,各種各樣的動(dòng)機(jī)都有可能產(chǎn)生。2002年下半年我去了紐約,開(kāi)始研究能不能參與重建,2003年開(kāi)始就一直不斷地去。前后去紐約50多次,因此跟所有的地產(chǎn)公司有了深度的接觸,我發(fā)現(xiàn)有幾件事是我們以前沒(méi)有遇到的,于是我就認(rèn)為那是我們的未來(lái),因?yàn)檫@是大人身上的事,相當(dāng)于我們?cè)?歲的時(shí)候看到哥哥姐姐拉手,不知道他們是戀愛(ài),更不知道會(huì)造出弟弟妹妹來(lái),只有長(zhǎng)大了才知道,所以我們當(dāng)時(shí)的心情就是希望早點(diǎn)知道拉手以后的事情。

 

    當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)第一件奇怪的事是,我讓當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)給我們介紹合作伙伴,別人很認(rèn)真,給我們推薦了7家公司,跟我們說(shuō)了這7家公司分三種類型,我們當(dāng)時(shí)就愣了,房地產(chǎn)公司在國(guó)內(nèi)不是都叫“黑心開(kāi)發(fā)商”么,不都長(zhǎng)一個(gè)樣嗎? 我們開(kāi)始以為有黑心和白心之分,后來(lái)發(fā)現(xiàn)心都是一樣的,只是玩法不一樣。第一種開(kāi)發(fā)商是很老的家族很有錢(qián),就像中國(guó)現(xiàn)在剛剛開(kāi)始有錢(qián)一樣,自己有錢(qián)自己做,做的非常慢,但是品質(zhì)非常好,你可以跟他們合作。

    第二種開(kāi)發(fā)商很有錢(qián), 活干得非???,但是很糙,這一種就是現(xiàn)在我們說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托,他們每半年、每季度都要分紅,所以養(yǎng)一批經(jīng)理人,活兒干得特別快,但是很有錢(qián),這些人也可以跟你合作,但是他們不能賣(mài),這事還要這么多年,估計(jì)有點(diǎn)懸。

第三種是只有很少錢(qián)甚至不出錢(qián),但能掙大錢(qián),他一出場(chǎng)就有錢(qián)跟著他。我當(dāng)時(shí)就納悶,在我們這里沒(méi)錢(qián)做買(mǎi)賣(mài)叫騙子,在美國(guó)沒(méi)錢(qián)還想做買(mǎi)賣(mài)的是牛逼的人。于是很好奇,我們開(kāi)始研究這類開(kāi)發(fā)商憑什么掙錢(qián)。后來(lái)我們看見(jiàn)了兩個(gè)典型的故事,一個(gè)是現(xiàn)在的時(shí)代華納中心,給這家公司操作的叫The Related Companies,他只出了5%的資本金,分了45%的紅。其他跟著他投資的人,或掙了30%左右的回報(bào),誰(shuí)給他的錢(qián)呢?專門(mén)有一家公司給他錢(qián)。我去了他家,發(fā)現(xiàn)他在自己家里建了一個(gè)青銅器博物館,最有意思的是,他說(shuō)創(chuàng)新要在生活的每個(gè)細(xì)節(jié)上創(chuàng)新,他每隔半年換一個(gè)地球上最奇怪的人種做保姆,這些人來(lái)自各樣種族犄角旮旯得部落,他說(shuō)我每半年了解世界上一個(gè)很極端的地方和文化,這樣全世界的事我都懂了。

后來(lái)我有問(wèn)金融公司為什么要跟著他做,他們說(shuō)在紐約做的房地產(chǎn)生意,The Related Companies的回報(bào)永遠(yuǎn)比別人高,這樣才能用我的錢(qián),你必須有本事掙的比別人多才用大家的錢(qián),如果要用便宜的錢(qián)就找銀行,或者是找祖上留下來(lái)的錢(qián),所以在這種情況下,我就發(fā)現(xiàn)有這么一類的公司,就是靠創(chuàng)意、精細(xì)化、專業(yè)、手藝好,能掙得比別人多。

 

GDP8000-15000美金:從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)升級(jí)

后來(lái)我又去洛克菲勒中心公司,這個(gè)老板叫杰瑞,非常牛逼,而且是紐約式的牛逼。我當(dāng)時(shí)剛到美國(guó)倒時(shí)差沒(méi)倒過(guò)來(lái),有點(diǎn)困,他跟我說(shuō)你出來(lái)走走。那時(shí)候我比現(xiàn)在年輕,他說(shuō)年輕人你抬起頭往天上看,轉(zhuǎn)360度,所有的天空都是我的。為什么?確實(shí)一轉(zhuǎn)那一圈樓都是他的,但是我知道只有洛克菲勒才是他的,剩下的都是他管的基金,他管了120億美金的基金,在美國(guó)房地產(chǎn)基金中排第三,但是自己的物業(yè)就這一座,剩下的都是基金的。

    再后來(lái)我到美國(guó)紐約去的次數(shù)多了,沒(méi)事就坐在高的地方數(shù)這些樓,美國(guó)的這些大樓都是誰(shuí)的?我們?cè)谥袊?guó)房地產(chǎn)商被誤解認(rèn)為很有錢(qián),其實(shí)是沒(méi)錢(qián)的,為什么呢?你們記住一個(gè)公式,媒體認(rèn)為你賺的錢(qián)和你裝到口袋的錢(qián),永遠(yuǎn)差了三分之二,因?yàn)槊襟w統(tǒng)計(jì)的時(shí)候忘了交稅,忘了你還要犯錯(cuò)誤,還有管理費(fèi)等等,大家認(rèn)為你賺100塊錢(qián),其實(shí)你口袋最多裝30塊錢(qián)。到美國(guó)以后我數(shù)來(lái)數(shù)去,這些大樓沒(méi)幾個(gè)是地產(chǎn)商的,但是地產(chǎn)商為什么不失業(yè)還在折騰呢,國(guó)內(nèi)我們習(xí)慣說(shuō)我擁有多少平米,都是只租不賣(mài)的,但到美國(guó)發(fā)現(xiàn)很多開(kāi)發(fā)商有的干了三代四代,也就兩棟樓,還都很自豪,不過(guò)確實(shí)很自豪,一棟樓都幾十億美金,而大部分樓是誰(shuí)的呢?是保險(xiǎn)公司的,養(yǎng)老基金的,退休基金的,金融機(jī)構(gòu)的。地產(chǎn)商干什么呢?弄了半天地產(chǎn)商是一個(gè)手藝人,替他們干活,幫別人掙錢(qián),最后自己掙點(diǎn)錢(qián)慢慢攢下來(lái),攢幾棟樓,這是紐約200年以來(lái)房地產(chǎn)商的故事和現(xiàn)狀。

什么意思呢?用MBA的語(yǔ)言來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)這個(gè)價(jià)值鏈,實(shí)際上經(jīng)歷了一個(gè)由低到高的過(guò)程,最低的時(shí)候是制造業(yè),制造業(yè)是掙什么錢(qián),掙的是加工費(fèi),掙的是苦力,拼的是速度、成本和規(guī)模的錢(qián),追求速度要快,成本要低,規(guī)模要大,這是制造業(yè),我們國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商的第一波大部分屬于這種,美國(guó)早期也是這樣。這個(gè)階段大概對(duì)應(yīng)在GDP人均1500美金到8000美金,這種模式占了主流,都是掙力氣活兒的錢(qián);但是到了GDP8000美金到15000美金這個(gè)階段,就到了一個(gè)過(guò)渡期,逐步由制造業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè),如果到GDP25000美金以后,房地產(chǎn)基本上就是服務(wù)業(yè)了,服務(wù)業(yè)在過(guò)程中怎么樣掙小費(fèi)呢,當(dāng)然是活兒好給你小費(fèi),所以服務(wù)業(yè)一定是態(tài)度好,手法好,活兒好,專業(yè)上精益求精,除此以外還要誠(chéng)信。就相當(dāng)于我們做鉆石,你給別人切割鉆石,別人為什么把鉆石給你。首先相信你手藝好,切掉的最少,損耗最少,保留最大,而且光潔度最好,造型也好,最后人家才會(huì)付你錢(qián),除了你手藝好,第二相信你是好人,不會(huì)把鉆石拿回家換成玻璃還給他。

 

GDP25000美金后:從服務(wù)業(yè)向金融業(yè)轉(zhuǎn)型

到了再高一層,GDP25000美金以后,不動(dòng)產(chǎn)就變成了金融業(yè),這樣價(jià)值創(chuàng)造在金融過(guò)程,不斷地用各種各樣的金融工具來(lái)交易這些不能移動(dòng)的資產(chǎn),所以是不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性,而且它的價(jià)值,貸款、抵押貸款,租金,包括租金的未來(lái)預(yù)期收入,不斷證券化,不斷再交易,這都是25000萬(wàn)美金以后的事。看明白這件事,在中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè),必須從兒童狀態(tài)一步一步隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展,逐步地變成服務(wù)業(yè),由制造業(yè)變成服務(wù)業(yè),由服務(wù)業(yè)變成金融業(yè),我們作為一個(gè)企業(yè),我們應(yīng)該在哪里卡位,我們就清楚了,因?yàn)槿绻侵圃鞓I(yè)就跟郭臺(tái)銘一樣雇100萬(wàn)人,那就是最牛逼了,雇的人多,成本低,規(guī)模大,速度快,那么今天中國(guó)在這個(gè)領(lǐng)域里,我們已經(jīng)有萬(wàn)科這樣全球最大的住宅公司,還包括中海、恒大這些企業(yè),這個(gè)模式在中國(guó)應(yīng)該說(shuō)還有一段時(shí)間可以走,因?yàn)槲覀兤骄乃疁?zhǔn)中國(guó)才5000美金。

 

察于未萌,投資未來(lái)

    但是從萬(wàn)通來(lái)看,我們認(rèn)為要走這條路,相當(dāng)于我們18歲在研究做25歲的事情。“察于未萌”這句話最早是韓非講的,形容聰明的人智者察于未萌,這件事還沒(méi)出來(lái)就知道,愚者暗于成事,人都進(jìn)洞房了,你還在外面傻坐著。大概七八年以前,萬(wàn)通開(kāi)始明白這個(gè)道理,從兩方面入手做準(zhǔn)備,第一提高專業(yè)能力,增加自己的專業(yè)能力,開(kāi)發(fā)我們?nèi)匀皇墙唤oA股的開(kāi)發(fā)公司做,另外我們四年前和李總專門(mén)討論,研究工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)合作模式。為什么會(huì)看到這個(gè)專業(yè)性呢?因?yàn)槲覀冊(cè)诿绹?guó)的市場(chǎng)上發(fā)現(xiàn),在美國(guó)的商用不動(dòng)產(chǎn)的市值中,商用不動(dòng)產(chǎn)的市值不是購(gòu)物中心,寫(xiě)字樓,第一是工業(yè)地產(chǎn),其次才是辦公樓,再其次是購(gòu)物中心,按照市值總量。于是我們和TCL     的李總一起合作開(kāi)始做工業(yè)地產(chǎn)。

    經(jīng)過(guò)我們商量,目前是一種創(chuàng)新的商業(yè)模式,因?yàn)楫?dāng)時(shí)的園區(qū)模式都是政府花錢(qián)蓋,蓋完了補(bǔ)帖,然后招商。另外還有一些跨國(guó)公司給他們做物流倉(cāng)庫(kù),也有一些小的國(guó)內(nèi)企業(yè)自己做點(diǎn)廠房出租。我們認(rèn)為中國(guó)巨大的市場(chǎng)在工業(yè)地產(chǎn)上的價(jià)值被大大低估,一個(gè)是他們拿地的成本特別低,二是現(xiàn)在的土地管理造成了稀缺性,第三是隨著城市化進(jìn)程,他們逐步由邊緣進(jìn)入了核心區(qū),這些因素潛在價(jià)值很大,我們?cè)趺礃犹幚砟??我們成立了一個(gè)合資公司,把這些物業(yè)買(mǎi)下來(lái),再租給原來(lái)的使用者,這樣保證的些物業(yè)有一些基本的收入,另外邊上還有一些空地,我們把這些空地充分規(guī)劃加以開(kāi)發(fā)增大這部分的收入。

    經(jīng)過(guò)四年我們創(chuàng)造了這樣的模式,這個(gè)產(chǎn)品我們叫萬(wàn)通公社,它除了廠房周?chē)€有一些和工業(yè)配合的,包括一些工人宿舍,一些食堂,一些餐廳,包括娛樂(lè)場(chǎng)所,研發(fā)中心等等,像一個(gè)以工業(yè)為核心的社區(qū)性工業(yè),這就是一個(gè)細(xì)分。當(dāng)然我們還對(duì)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)做了很大程度上的專業(yè)處理,經(jīng)過(guò)這樣幾年,萬(wàn)通現(xiàn)在的物業(yè)管理實(shí)際上是廣義的資產(chǎn)管理,我們按收入已經(jīng)是國(guó)內(nèi)第一,管理了120個(gè)項(xiàng)目,有住宅,更多是非住宅,絕大部分是非萬(wàn)通的項(xiàng)目,目前收入增長(zhǎng)非??臁?br />
    另外還包括基金管理,接下來(lái)我們還有細(xì)分的業(yè)務(wù),比如政府物業(yè)?,F(xiàn)在我們的政府通過(guò)地方融資平臺(tái)蓋了一大堆房子,自己付著利息,扛著物業(yè),按照國(guó)外專業(yè)的做法也是我們買(mǎi)過(guò)來(lái)再租過(guò)他,這一套操作我們?cè)跉W洲已經(jīng)很常見(jiàn),我們也專門(mén)培訓(xùn)過(guò),等于從萬(wàn)通來(lái)說(shuō)轉(zhuǎn)型為一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司,用專業(yè)的服務(wù)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)開(kāi)發(fā),最終把這些物業(yè)收入提高。萬(wàn)通一直強(qiáng)調(diào)要眼光好,手藝好,還要良心好。手藝好就是由過(guò)去的制造業(yè)的力氣活兒轉(zhuǎn)型到服務(wù)業(yè)的手藝活兒,這是我們一個(gè)非常大的轉(zhuǎn)變。

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