成都商報(bào)記者受邀參加明日舉行的《四川省物業(yè)管理條例》（草案）論證會(huì)，歡迎撥打熱線86613333-1發(fā)表建議或意見

備受關(guān)注的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》（草案）（下簡(jiǎn)稱《條例》草案）又有了新消息:明日，各方專家將聚在一起進(jìn)行論證，成都商報(bào)記者也受邀參加。

小區(qū)車位緊張咋解決？長(zhǎng)期承租人可否享受業(yè)主權(quán)利？空置房物業(yè)費(fèi)該咋交……今日，本報(bào)開通熱線電話86613333－1，收集讀者的意見和建議，記者整理后將直遞論證會(huì)。

熱點(diǎn) 1

物業(yè)亂收費(fèi)咋辦

《條例》草案第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但前期物業(yè)服務(wù)和政府保障房收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

泰和泰律師事務(wù)所程敏律師認(rèn)為，所謂市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，是物業(yè)管理公司與業(yè)主在合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍和價(jià)格進(jìn)行的商定。

《條例》草案第五十七條規(guī)定：有下列情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可調(diào)整服務(wù)收費(fèi)：（一）公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]整。（二）所在地政府規(guī)定的最低工資、社?；鶖?shù)交付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；（三）業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)等級(jí)變動(dòng)；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用調(diào)整；（五）其他政策性費(fèi)用調(diào)整。

《條例》草案第五十九條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，單方?jīng)Q定擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕，并有權(quán)追究其違約責(zé)任。

泰和泰律師事務(wù)所程敏律師認(rèn)為，在物業(yè)管理公司訂立合同時(shí)因無法預(yù)見的情況，導(dǎo)致繼續(xù)按照原合同履行會(huì)明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)候，物業(yè)管理公司啟動(dòng)變更物業(yè)管理費(fèi)用的程序也存在一定合理性。但物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格也需滿足業(yè)主大會(huì)的決議程序。

熱點(diǎn) 2

同小區(qū)一人多套房投票權(quán)咋算

《條例》草案第二十三條規(guī)定，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，實(shí)行一人一票。一套房屋按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的房屋，或同一買受人擁有一套以上房屋的，按一人計(jì)算。

青羊區(qū)趙先生認(rèn)為，這樣的規(guī)定有些不公平，投票權(quán)該按房屋面積計(jì)算。

泰和泰律師事務(wù)所鄭珂律師認(rèn)為，本條規(guī)定的合理性可從兩個(gè)方面來看：實(shí)質(zhì)上，采取這樣的規(guī)定，對(duì)于普通業(yè)主具有保護(hù)作用。因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)內(nèi)擁有多套房屋的業(yè)主并非常態(tài)，而這些業(yè)主與普通業(yè)主在處理小區(qū)物業(yè)問題上存在的利益差異往往大于普通業(yè)主之間存在的利益差異，所以，限制這些業(yè)主的投票權(quán)有利于形成更有利于普通業(yè)主的決議；在形式上，征求意見稿和住建部頒布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)范》對(duì)于業(yè)主投票權(quán)數(shù)的認(rèn)定問題采取了相同的方式。《指導(dǎo)規(guī)范》第24條規(guī)定：同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

熱點(diǎn) 3

空置房物業(yè)費(fèi)該咋交

武侯區(qū)王先生拋出一個(gè)問題，買房后并沒有裝修，長(zhǎng)期不入住，并沒有享受物業(yè)的服務(wù)，全額交費(fèi)有失公平，是不是可以少交物業(yè)費(fèi)甚至不交呢？

泰和泰律師事務(wù)所譚蕾律師認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?？梢钥闯?，物業(yè)管理費(fèi)的繳納是依據(jù)合同約定，并以房屋是否交付為時(shí)間點(diǎn)，與業(yè)主是否入住并沒有關(guān)系?！稐l例》草案第二十一條規(guī)定：“按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。”更加釋明，如果業(yè)主在房屋交付后沒有入住，仍應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

熱點(diǎn) 4

小區(qū)車位不夠用咋辦

“小區(qū)車位對(duì)外出租，導(dǎo)致業(yè)主停車位不夠怎么辦？”錦江區(qū)周女士對(duì)停車問題比較關(guān)心，她經(jīng)常搶不到車位。

《條例》草案第六十七條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

如果小區(qū)開始車位有剩余，后來隨著買車的業(yè)主增多，車位又不夠了咋辦？

《條例》草案十四條中規(guī)定，新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放庫(kù)（位）。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以新劃定車位，滿足業(yè)主停車需求。

熱點(diǎn) 5

長(zhǎng)期承租人

可否享受業(yè)主權(quán)利

“假如我在小區(qū)長(zhǎng)期租住，比如十年，且一直交物業(yè)費(fèi)，那么我是否能行使業(yè)主權(quán)利呢？”武侯劉先生一直心存疑惑。

《條例》草案第十九條規(guī)定：依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

泰和泰律師事務(wù)所馮律師認(rèn)為，基于租賃關(guān)系不會(huì)產(chǎn)生所有權(quán)的變動(dòng)，承租人無論居住多久，是否交物業(yè)費(fèi)，都不具有業(yè)主身份，不能享有業(yè)主的實(shí)際權(quán)利。

成都商報(bào)記者 李海夫

同步播報(bào)

遇到物業(yè)問題 找市房管局物管專項(xiàng)檢查組

成都商報(bào)訊（記者 趙素冰）遇到物業(yè)問題不用煩，昨日，成都商報(bào)記者從市房管局獲悉，該局已成立“96110文明熱線”物業(yè)管理專項(xiàng)檢查組。

據(jù)悉，檢查組已成功解決了一起物業(yè)問題。有市民反映成都通順物業(yè)管理有限責(zé)任公司提供物業(yè)服務(wù)的“華西國(guó)際”存在物業(yè)管理不規(guī)范的行為，他們立即進(jìn)行了突擊檢查，發(fā)現(xiàn)“華西國(guó)際”物業(yè)服務(wù)中心存在未按規(guī)定公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未統(tǒng)一著裝，環(huán)境衛(wèi)生較差，安全隱患嚴(yán)重、消防電話無人接聽等不規(guī)范行為。檢查組現(xiàn)場(chǎng)開出《96110專項(xiàng)整改通知書》。

市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)存在問題較多、拒不整改的物業(yè)，予以資質(zhì)調(diào)查。

鏈接：

2010年年底，省法制辦向公眾征求2011年立法計(jì)劃項(xiàng)目時(shí)，物管條例得票在地方性法規(guī)候選項(xiàng)目中位居前列，并順利入圍最終的立法項(xiàng)目名單。據(jù)悉，《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》（草案）已經(jīng)四川省第十一屆人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議進(jìn)行了第二次審議，會(huì)后省人大法制委員會(huì)、常委會(huì)法制工作委員會(huì)進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)研論證，充分采納了常委會(huì)審議和調(diào)研中各方提出的意見，形成了草案征求意見稿。